O financiamento para a nova casa deve começar antes da procura do imóvel. Saber quanto o banco pode financiar e qual a prestação que o orçamento suporta ajuda a definir um limite de compra realista. Também é essencial perceber de quanto dispõe em capitais próprios, para evitar surpresas numa fase mais avançada do processo.

Esta preparação é ainda mais importante num mercado exigente. Segundo o Observatório do Imobiliário do Doutor Finanças de setembro de 2026, o preço médio das casas anunciadas em Portugal era de 3.740 euros por metro quadrado. No cenário modelizado para a compra de um T2, a prestação correspondia a 51% do rendimento líquido de um casal. Este indicador mede a acessibilidade à compra, não a taxa de esforço calculada pelos bancos, e mostra a pressão que a habitação continua a exercer sobre os orçamentos familiares.

Neste contexto, não basta perceber quanto pode pedir emprestado. Entre a pré-aprovação e a escritura existem várias decisões que podem alterar o custo e até a viabilidade da compra. A avaliação do imóvel, o montante financiado, o tipo de taxa, a comparação das propostas e a contratação dos seguros devem, por isso, ser analisados em conjunto antes de assumir um compromisso que pode durar várias décadas.

O financiamento para a nova casa começa antes das visitas

Procurar primeiro a casa e só depois perceber quanto o banco poderá financiar pode limitar as opções e aumentar o risco de avançar para um imóvel acima do orçamento. Uma simulação dá uma primeira referência, enquanto a pré-aprovação permite perceber com maior rigor se o financiamento pretendido é compatível com a situação financeira do comprador.

Há três momentos que importa distinguir:

Fase

O que significa

Simulação

Estimativa das condições do crédito com base nos dados apresentados

Pré-aprovação

Análise da situação financeira do comprador e indicação do financiamento que poderá ser viável

Aprovação final

Decisão tomada depois de analisados o comprador, o imóvel, a avaliação e a documentação necessária

Ainda assim, uma pré-aprovação favorável não garante a concessão do crédito. O banco terá de analisar o imóvel escolhido e confirmar se estão reunidas todas as condições necessárias para conceder o financiamento.

Quanto do rendimento pode ficar comprometido com créditos?

Para avaliar se consegue suportar uma nova prestação, o banco analisa os rendimentos, a situação profissional, as despesas regulares e os créditos já existentes. Também consulta as responsabilidades de crédito e pode ter em conta uma eventual redução dos rendimentos quando o contrato se prolonga para além da idade da reforma.

Nos novos créditos, as prestações mensais de todos os empréstimos do cliente não devem, em regra, ultrapassar 45% do rendimento mensal líquido. Neste cálculo entram tanto a futura prestação da casa como os restantes créditos existentes.

Cumprir este limite não significa, contudo, que o crédito seja aprovado ou que o orçamento fique confortável. A instituição avalia outros fatores. Mesmo com uma taxa de esforço inferior a 45%, uma família pode ficar com pouca margem financeira depois de pagar todos os encargos.

Como calcular a sua taxa de esforço?

A taxa de esforço mostra que percentagem do rendimento líquido mensal é destinada ao pagamento das prestações de créditos. Para fazer a conta, deve somar as prestações dos empréstimos do agregado, dividir esse valor pelo rendimento mensal líquido e multiplicar o resultado por 100.

Imagine um agregado com 3.000 euros de rendimento líquido e 200 euros de prestações de outros créditos. Se a nova prestação da casa for de 1.000 euros, os encargos com empréstimos passam para 1.200 euros por mês, o que corresponde a uma taxa de esforço de 40%.

Pode fazer estas contas através do Simulador de Taxa de Esforço do Doutor Finanças. Além do resultado, importa perceber que percentagem do rendimento fica disponível depois dos créditos, dos seguros, das despesas da casa e dos restantes encargos familiares.

Quanto pode o banco financiar na compra da casa?

Na compra de habitação própria e permanente, o financiamento não deve, em regra, ultrapassar 90% do valor do imóvel. Para outras finalidades, o limite é de 80%. Mas há uma regra importante: o banco considera o valor mais baixo entre o preço de aquisição e a avaliação.

Veja o que acontece se comprar uma casa por 300.000 euros e a avaliação bancária ficar nos 280.000 euros:

Compra por 300 mil euros

Valor

Preço de aquisição

300.000 euros

Avaliação bancária

280.000 euros

Valor considerado

280.000 euros

90% desse valor

252.000 euros

Diferença a suportar pelo comprador

48.000 euros

Neste exemplo, o comprador teria de assegurar pelo menos 48.000 euros com capitais próprios. A este valor acrescem ainda os impostos e outras despesas associadas à compra e ao financiamento.

Se a avaliação fosse superior ao preço, por exemplo 330.000 euros, os 90% seriam calculados sobre os 300.000 euros da compra. Neste caso, o financiamento não ultrapassaria 270.000 euros. Ou seja, uma avaliação mais elevada não permite financiar automaticamente mais de 90% do preço pago pelo imóvel.

Tem até 35 anos? Há apoios que podem reduzir o custo da compra

Quem compra a primeira habitação própria e permanente até aos 35 anos pode beneficiar de medidas que reduzem os capitais próprios necessários e os impostos pagos na aquisição. Entre as mais relevantes estão a garantia pública no crédito habitação e a isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo sobre a compra.

Como funciona a garantia pública no crédito habitação?

A garantia pública está disponível para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026 e pode permitir ao banco financiar até 100% do valor da transação, desde que sejam cumpridos os requisitos do regime.

Para beneficiar desta garantia é necessário, entre outras condições, ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, rendimentos dentro do limite previsto, não ser proprietário de outra habitação e comprar um imóvel cujo valor da transação não ultrapasse 450.000 euros.

A aprovação não é automática. O banco continua a avaliar os rendimentos, os restantes créditos e a capacidade para suportar a prestação, podendo decidir não conceder o financiamento.

A avaliação do imóvel também continua a ser determinante. Se uma casa custar 300.000 euros, mas for avaliada em 280.000 euros, a garantia pública não permite financiar os 300.000 euros. Neste caso, continuariam a faltar 20.000 euros para concretizar a compra.

Leia ainda: Como é que a subida dos juros pode mexer com o acesso à garantia pública?

Quanto pode poupar com a isenção de IMT e Imposto do Selo?

Os jovens até aos 35 anos podem ainda beneficiar da isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a aquisição da primeira habitação própria e permanente, desde que cumpram os requisitos previstos.

Em 2026, no Continente, a isenção é total para imóveis até 330.539 euros. Para valores superiores, existe uma isenção parcial até aos 660.982 euros.

Numa casa de 300.000 euros, a combinação da garantia pública com as isenções fiscais pode reduzir de forma significativa o montante que o comprador precisa de ter disponível à partida:

Compra de uma casa por 300.000 euros

Sem apoios para jovens

Com garantia pública e isenção fiscal*

Entrada de 10%

30.000 euros

0 euros

IMT

10.542 euros

0 euros

Imposto do Selo sobre a aquisição

2.400 euros

0 euros

Total destes montantes

42.942 euros

0 euros

*Exemplo que pressupõe que o comprador cumpre os requisitos das duas medidas, que a avaliação é de pelo menos 300.000 euros e que o banco aprova um financiamento de 100%.

Neste cenário, as duas medidas reduzem em 42.942 euros o montante inicialmente necessário para a entrada e para estes impostos. Contudo, apenas 12.942 euros correspondem a uma poupança fiscal. Os 30.000 euros da entrada deixam de ser necessários à partida porque passam a ser financiados pelo banco e terão de ser reembolsados ao longo do crédito.

Isto não significa que seja possível comprar casa sem qualquer poupança, uma vez que continuam a existir outros encargos associados ao crédito e à formalização da compra.

A garantia pública elimina todas as despesas iniciais?

Mesmo quando o banco financia 100% do valor da transação e existe isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a aquisição, continuam a existir outros encargos.

O Imposto do Selo associado ao crédito, por exemplo, continua a ser devido. Num empréstimo de 300.000 euros com prazo igual ou superior a cinco anos, corresponde a 0,6% do montante financiado, ou seja, 1.800 euros. Podem ainda existir custos com avaliação, formalização do contrato, registos e outros encargos associados à operação.

Leia ainda: Garantia pública no crédito habitação para jovens: Perguntas e respostas

Que documentos vai precisar para pedir o crédito?

A análise do financiamento começa antes de existir um imóvel escolhido. Para avaliar a capacidade financeira do comprador, o banco pede documentação que permita confirmar os rendimentos, a situação profissional e os restantes compromissos financeiros.

Entre os documentos habitualmente necessários encontram-se:

• Documento de identificação;

• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;

• Comprovativos dos rendimentos;

• Mapa de responsabilidades de crédito;

• Extratos bancários recentes;

• Informação sobre cartões e outros créditos;

• Comprovativos de IBAN e de morada;

• Documentação adicional sobre a atividade profissional, quando aplicável.

Depois de encontrar uma casa, será necessário entregar também documentação relativa ao imóvel. A caderneta predial, a certidão do registo predial e o certificado energético estão entre os elementos que podem ser pedidos para analisar e formalizar a operação.